Verkauf fremder Sachen

Zu aller erst: Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?

 

Eigentum ist ein sehr umfassendes Recht, mit Eigentum kann man machen was man will. Besitz dagegen ist ein Zustand. Du musst nicht Eigentümer sein, um etwas zu besitzen. Wenn ich mir den Fernseher meines Bruders ausleihe, befindet er sich in meinem Besitz, er ist aber nicht mein Eigentum. Eigentümer ist immer noch mein Bruder.

 

Normalerweise ist es so: Man hat etwas, das man verkaufen möchte, macht einen Kaufvertrag, erhält das Geld und gibt den Gegenstand an den Käufer, der nun der neue Eigentümer ist.

 

Damit Eigentum übertragen werden kann, müssen grundsätzlich drei Dinge vorliegen: Titel, Modus und die Berechtigung des Verkäufers.
Der Titel ist der Vertrag, dabei ist ein Vertrag über fremde Sachen grundsätzlich gültig. Bis zum Verkauf könnte sich die Berechtigung noch ergeben, etwa durch Eigentumserwerb oder Auftrag zum Verkauf.
Der Modus ist die Übergabe der Sache.
Die Berechtigung zum Verkauf ist deshalb wichtig, da ein wichtiger Grundsatz lautet, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er selbst hat. Das würde heißen, dass ich auch niemanden Eigentum verschaffen kann, wenn ich selbst nicht Eigentümer bin.

 

Jetzt geht es aber darum, ob man trotzdem Eigentum übertragen könnte, auch wenn man eigentlich keine Berechtigung dafür hat. Die Antwort darauf lautet Ja, unter gewissen Voraussetzungen. Man spricht hier von originären Eigentumserwerb

 

Beim Verkauf fremder Sachen wird zwischen beweglichen (Fernseher) und unbeweglichen (Grundstück) Sachen unterschieden.

Für den Eigentumserwerb an beweglichen Sachen ohne Berechtigung des Verkäufers müssen einige Voraussetzungen vorliegen.

 

1. Entgeltlichkeit: Eine Gegenleistung muss erbracht werden, dabei spielt es keine Rolle, ob diese in Geld besteht, in einer anderen Sache oder einer Dienstleistung.
Verkaufe ich dir beispielsweise den Fernseher meines Bruders, gehört er nur dann dir, wenn ich dafür eine Gegenleistung erhalte. Das heißt, dass du kein Eigentum erlangen kannst, wenn ich dir eine Sache schenke.

 

2. Redlichkeit: Redlich ist, wer weder weiß noch vermuten muss, dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört. Dabei reicht es schon, wenn der Käufer Verdacht schöpfen hätte müssen. Das heißt also, wenn du wusstest, dass der Fernseher nicht mir gehört, kannst du kein Eigentum mehr erwerben. Auch dann, wenn du nur den kleinsten Verdacht hattest, dass etwas faul ist, etwa weil er viel zu billig ist oder weil wir den Fernseher nicht aus meinem, sondern aus dem Wohnzimmer meines Bruders holen, ist ein Eigentumserwerb nicht mehr möglich.

 

Der Maßstab für das Auffallen-müssen ist ein durchschnittlich sorgfältiger Mensch. Man muss sich fragen, ob ein maßstabsgerechter sorgfältiger Mensch Verdacht geschöpft hätte. Verkaufe ich dir zB nicht den Fernseher, sondern das Auto meines Bruders, würde ein maßstabsgetreuer Mensch sich die Fahrzeugpapiere zeigen lassen. Wenn du von mir diesen Nachweis nicht verlangen würdest, wärst du nicht sorgfältig und das Auto würde dir nicht gehören.

 

Etwas kommt dir dabei aber immer zugute: Im Zweifel wird nämlich von deiner Redlichkeit ausgegangen. Der bisherige Eigentümer, also mein Bruder, müsste beweisen, dass du wusstest, dass es sich um seine Sachen handelt.

 

3. Alternative des § 367 ABGB: eine davon muss zutreffen.
Du musst die Sache entweder in einer öffentlichen Versteigerung erstanden haben, oder von einem Unternehmer im gewöhnlichen Betrieb seines Unternehmens oder von jemanden, dem der wahre Eigentümer die Sache freiwillig überlassen hat.

Das heißt, du kannst vom Buchhändler zwar ein Buch erwerben, das ihm nicht gehört, aber kein Auto, weil das Auto nicht zum gewöhnlichen Betrieb seines Unternehmens gehört. Hat mein Bruder mir den Fernseher geliehen oder sein Auto vermietet, bin ich ein sogenannter Vertrauensmann und als solcher kann ich dir Eigentum verschaffen. Wenn ich den Fernseher meinem Bruder aber gestohlen hätte, hat er ihn mir nicht freiwillig überlassen und derEigentumserwerb würde scheitern.

 

Abgesehen davon gibt es noch einige andere Konstellationen, in denen ein originärer Eigentumserwerb möglich ist. Etwa, wenn der Verkäufer aufgrund eines Scheingeschäftes den Anschein macht, Eigentümer zu sein. Also zum Beispiel, wenn mein Bruder mir zum Schein sein Auto verkauft, damit ich offiziell als Eigentümerin aufscheine, und er so verhindern will, dass sein Auto gepfändet wird. Du bist sorgfältig und lässt dir von mir den Kaufvertag zeigen. Darin steht, dass ich Eigentümerin bin, du glaubst mir das natürlich, weil du keinen Grund hast, daran zu zweifeln und in diesem Fall würdest du Eigentümer werden.

 

: Wenn es sich um eine bewegliche Sache handelt, die an einen redlichen Käufer entweder in einer öffentlichen Versteigerung, im gewöhnlichen Betrieb eines Unternehmens oder durch einen Vertrauensmann gegeben wurde, wird auch dann Eigentum erworben, wenn der Verkäufer dazu eigentlich nicht berechtigt war. Zusätzlich muss aber immer noch ein gültiger Vertrag vorliegen und die Sache auch übergeben werden.

 

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann der Käufer kein Eigentümer werden, und der ursprüngliche Eigentümer kann die Sache mittels Eigentumsherausgabeklage zurückverlangen. Also mein Bruder könnte die Eigentumsherausgabeklage gegen dich geltend machen, und du musst ihm den Fernseher zurückgeben.

 

Wenn du aber Eigentum erworben hast, kann er den Fernseher nicht mehr zurückfordern, er muss sich an mir schadlos halten. Er muss also gegen mich einen Schadenersatzanspruch geltend machen.

 

Wenn es sich jetzt aber nicht um einen Fernseher oder ein Auto handelt, sondern um ein Grundstück, sieht das Ganze etwas anders aus. Hier spielt das Grundbuch eine große Rolle. Eigentümer einer Liegenschaft ist der, der im Grundbuch steht. Jeder muss auf das Grundbuch vertrauen können. Was im Grundbuch eingetragen ist, gilt, und was nicht eingetragen ist, gilt auch nicht.

 

Nun können aber auch im Grundbuch falsche Eintragungen stehen, etwa wenn ich ein Grundstück kaufe, dann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde und sich dann herausstellt, dass der Kaufvertag ungültig ist. In diesem Fall war die Eintragung zwar ursprünglich richtig, da sie durch den Kauf gedeckt war, jetzt ist sie aber falsch, weil der Kaufvertrag wegfällt.
Hätte ich dieses Grundstück jetzt dir weiterverkauft, und du hättest auf die Eintragung im Grundbuch vertraut, eben weil du nicht wissen konntest, dass der Kaufvertrag ungültig ist, erwirbst du trotzdem Eigentum am Grundstück. Sobald du nun ins Grundbuch eingetragen wirst, bist du Eigentümer.

 

Nun könnte es aber sein, dass es gar keinen echten Kaufvertrag gab. Nehmen wir an, ich habe den Vertrag gefälscht, um mir mit diesem falschen Vertrag eine Eintragung ins Grundbuch zu erschleichen. Das bedeutet, dass die Eintragung im Grundbuch, auf die du vertraut hast, schon von Beginn an falsch war. Und ab hier wird es etwas komplizierter.

Nehmen wir an, mein nicht vorhandener Vertragspartner war Person X. Es kommt jetzt darauf an, ob das Grundbuchsgericht die Person X verständigt hat, als ich mein Eigentum eintragen lassen habe.

 

Wenn X verständigt wurde, muss er eine Streitanmerkung gegen mich innerhalb einer gewissen Frist erwirken. Eine solche Streitanmerkung wird auch im Grundbuch eingetragen und heißt, dass über die Richtigkeit der Eintragung gestritten wird. Wenn das im Grundbuch vermerkt ist, kann auf die Richtigkeit auch nicht mehr vertraut werden. Nach der Streitanmerkung kann X dann gegen dich eine Löschungsklage erheben.

 

Wenn X aber nicht verständigt wurde, kann er ab  MEINER Eintragung DEINE Löschung beantragen. Die Frist beginnt also mit der falschen Eintragung und dauert drei Jahre. Diese drei Jahre bezeichnet man als „Schreijahre“.

 

Das heißt also zusammengefasst: Wenn die Eintragung, auf die du vertraut hast, ursprünglich richtig war, kannst auch du mittels Eintragung, die man übrigens „Einverleibung“ nennt, Eigentümer werden.
War die Eintragung ursprünglich falsch, wirst du nur dann Eigentümer, wenn gegen dich keine Löschungsklage erhoben wird oder die drei Schreijahre ungenutzt verstreichen.

 

Wenn man als Grundeigentümer auf Nummer Sicher gehen möchte, sollte man also alle zwei Jahre das Grundbuch kontrollieren. Bemerkst du als Grundeigentümer eine falsche Eintragung, von der du nicht verständigt wurdest, solltest du eine Streitanmerkung beantragen. Das verhindert, dass weitere Personen im Vertrauen auf das Grundbuch Rechte erwerben können. Zusätzlich solltest du eine Löschungsklage einbringen, du hast dafür eben diesen drei Schreijahre Zeit.

 

Wenn du von der unrichtigen Eintragung verständigt wurdest, ist deine Frist kürzer. Sie beträgt im Normalfall nur 30 Tage, außer du befindest dich im Ausland, dann kann sie sie bis zu 90 Tage betragen. In dieser Zeit solltest du ebenfalls eine Streitanmerkung erwirken.

 

Das Grundbuchsgericht ist übrigens das Bezirksgericht. Einsicht nehmen kann man auch online.